案例簡介　　

       2013年12月26日，貸款人信托與借款人金集團簽訂信托貸款合同。雙方同意貸款總額為2.5億元，但最終貸款金額以實際發放為準。
　

       此外，中國信托公司與抵押人公司簽訂了抵押合同和多項補充協議。抵押品為國有土地使用權和國有土地開發的房地產——金石。香別墅嶺項目。雙方還同意，如果一家公司違反了合同，并且在期限內沒有糾正，中國信托公司有權提前宣布債務到期。隨后，中國信托公司辦理了上述國有土地使用權和在建項目的抵押登記。隨后，中國信托公司發布了同意申請金石。香別墅嶺項目預售許可證證書，該公司于2014年12月9日獲得了《商品房預售許可證》。

       2014年12月31日，買方于某與某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買金石香墅嶺某房屋(以下簡稱涉案房屋)，并按合同約定支付50%以上的購房款。
 

       2016年8月，由于某公司違約，未及時糾正，中國信托發出主債權提前到期通知。2017年5月11日，中國信托向法院申請強制執行，并根據公證書和（2016）第0107號執行證書。2017年5月22日，法院查封了金石香墅嶺在建項目，包括涉案房屋。
　

        于某，閆某得知后，向法院提出執行異議，要求暫停對涉案房屋的執行。法院根據《最高人民法院關于人民法院處理執行異議和復議規定案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十九條暫停執行，中國信托拒絕接受執行的訴訟。

      判決結果

      一審法院駁回了中信托的訴訟請求，中信托拒絕上訴，二審駁回了中信托的上訴，維持了一審判決。

       深圳房地產律師解讀

       執行異議訴訟的核心是外人執行目標享有的民事權益，是否足以排除強制執行。具體來說，本案是于某，閆某享有要求某公司交付房屋并轉讓所有權的債權請求權(以下簡稱所有權期待權)因此，可以從以下幾點來考慮。

　　(一)《執行異議和復議條例》第二十七條為買受人的所有權期望權對抗抵押權提供了可能。

　　《關于執行異議財產和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人依法享有對執行對象的擔保財產權的優先賠償，人民法院不支持對外人提出的排 除執行異議作為例外情況。因此，本文為購房者的所有權期望權提供了抵押權的可能性。

　　(二)某公司經中信托同意出售后取得的預售許可證，余某、閆某作為善意購房者，其權利應優先于抵押。

　　首先，從保護交易安全的角度來看，政府頒發的預售許可證表明，房地產開發商可以合法地向社會公開出售所涉及的房屋。作為買方，他有充分的理由相信抵押權人已經同意轉讓抵押品，并相信他購買的房屋沒有權利缺陷或負擔。如果不保護買方的合理信任，不僅會損害具體個人交易的安全，還會損害政府預售許可證制度的信譽和房地產、金融等行業發展的可持續性。

　　其次，從交易成本支出和風險分配的角度來看，買方不關心房地產開發商如何使用收取的銷售資金，也無法控制，但也缺乏控制開發商銷售行為的能力和手段。抵押權人是不同的，它更能控制開發商的銷售行為，它可以在設定抵押和開發商同意預售許可證之前償還債務，也可以設定一定的條件限制開發商在償還債務之前獲得預售許可證，所以抵押權人實施各種控制行為比買方成本更低，效果更直接。因此，向抵押權人分配開發商違約（私人分配銷售資金）的風險更符合公平原則。

　　因此，雖然抵押權人中某信托的債權尚未清償，但鑒于買方有理由相信房地產開發商某公司的銷售行為是合法的，后者的權利應優先保護。

　　(三)為避免動搖抵押權優先的基本原則，應對購房者設定一定的限制。

　　雖然從交易安全和交易成本的角度來看，優先保護購房者的權利有一定的理論基礎，但畢竟對抵押優先賠償有一定的影響，因此應對購房者設定一定的限制，以免動搖抵押優先的基本原則。為此，最高人民法院關于印發《全國法院民商審判工作會議紀要》的通知第125條，第126條作出了相應的規定，將能夠抵押的購房者限制在消費者購房者。消費者購房者的認定可以參照《執行異議和復議條例》第二十九條的規定。一是在人民法院查封前簽訂合法有效的書面銷售合同；二是購買的商品房用于居住，買受人名下無其他用于居住的房屋；第三，已支付的價格超過合同約定總價的50%。買受人不是商品房消費者，而是一般房屋銷售合同的買受人，不優先。深圳房地產律師

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