三聯(lián)單體住宅有廣義和狹義兩種。從廣義上講，“三單位住宅”一般是指已經(jīng)建成并且通過公開銷售或者定向銷售、資金分配、搬遷補(bǔ)償、物業(yè)交換、自上而下的項(xiàng)目支付或者自我概念和自住等方式確定了房屋的所有者，但是權(quán)利人并沒有對房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。狹義的三單房只指上述依法建造并已交付給買方的商品房。本文從廣義三元住宅的角度研究了相關(guān)的規(guī)律和實(shí)踐。深圳房產(chǎn)律師為您講解一下相關(guān)的情況。

　　三聯(lián)單屋的成因很復(fù)雜，既有歷史原因，也有現(xiàn)實(shí)原因。新中國成立以來，住房供應(yīng)方式主要是公建私租或自建自住。改革開放以來，國家允許社會(huì)資本建造商品房出售，符合條件的居民開始在商品房市場購房。

　　從上世紀(jì)末的“房改”開始，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體開始向干部職工出售租住的公房。隨著居民和村民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民通過自建自住改善居住條件的現(xiàn)象更加普遍。在這種住房供應(yīng)制度改革的過程中。

　　一方面，城鄉(xiāng)居民的住房條件得到了很大的改善，許多家庭有了多余的住房，剩余的住房用于出租或轉(zhuǎn)讓；另一方面，國家的房屋建設(shè)管理制度、過戶管理制度、產(chǎn)權(quán)登記制度不完善、不統(tǒng)一，相對落后。

　　三聯(lián)單房屋的成因還可從企業(yè)管理者、建造者和使用者的角度進(jìn)行進(jìn)一步研究分析。從管理者的角度來說，體制內(nèi)政策法規(guī)多，管理規(guī)則不統(tǒng)一。還有部門利益或個(gè)人利益驅(qū)動(dòng)下的故意違規(guī)、違法和權(quán)力尋租，扭曲不規(guī)范、不一致的政策法律，濫用權(quán)力。

　　比如濫用集資建房政策，濫用經(jīng)濟(jì)適用房政策，濫用城市棚戶區(qū)改造政策；濫用土地政策進(jìn)行融資；非法出售出租的公房；非法批準(zhǔn)城鄉(xiāng)居民自建房屋的；不嚴(yán)格執(zhí)行商品房開發(fā)準(zhǔn)入制度，疏于管理，導(dǎo)致爛尾樓、質(zhì)量爛尾樓、手續(xù)爛尾樓、行政事業(yè)性收費(fèi)拖欠等現(xiàn)象。

　　從建設(shè)者的角度來看，一些商品房開發(fā)商或集體住房建設(shè)單位沒有相應(yīng)的住房建設(shè)資質(zhì)，沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)能力，缺乏適當(dāng)?shù)慕?jīng)營道德、商業(yè)信用，或者在沒有必要的資金、技術(shù)或者開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，違法違規(guī)從事商業(yè)投機(jī)和取得開發(fā)程序。

　　希望通過建筑企業(yè)的非法集資、預(yù)售、預(yù)付等方式籌集資金，通過修改計(jì)劃、偷工減料、拉關(guān)系、商業(yè)賄賂等方式拖欠行政事業(yè)性收費(fèi)來降低成本，通過確認(rèn)、認(rèn)購、訂購、預(yù)約等方式避免預(yù)售房屋、銷售管理，不按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。

　　從用戶的角度來看，一些購買（建設(shè)）不當(dāng)利益和商業(yè)投機(jī)，惡意違約或追求利潤的違約。例如，一些城鄉(xiāng)居民為了節(jié)省審批費(fèi)，拒絕繳納土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，自建房屋； 商品房購買者為了避免政府限購政策或?yàn)榱斯?jié)省房屋交易稅費(fèi)，避免銷售管理和物業(yè)登記；缺乏資金籌集資格、公寓使用資格等，被他人冒充。

　　1、債權(quán)意義上的合同生效產(chǎn)生債權(quán)的約束力，不能作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。同樣，當(dāng)事人之間的物權(quán)沒有發(fā)生變更時(shí)，合同也不能視為無效。

　　2、各種非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，根據(jù)法律直接規(guī)定的條件發(fā)生效力。當(dāng)達(dá)到法律規(guī)定的條件時(shí)，承認(rèn)權(quán)利人取得物權(quán)。但是，為了保護(hù)第三人，這些物權(quán)變動(dòng)如果是不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，或者如果是動(dòng)產(chǎn)，在交付占有之前，不能產(chǎn)生排除第三人的效力。

　　3、不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付具有完全可信性，可以作為物權(quán)確認(rèn)的完全依據(jù)，也可以完全排除第三人效力。

　　4、除不動(dòng)產(chǎn)登記外，其他具有物權(quán)意思表示形式要件的行為，可以作為當(dāng)事人之間確認(rèn)權(quán)利的依據(jù)。在這里，有必要澄清形式要件的含義，即這些形式要件具有一種可以被客觀認(rèn)識(shí)的形式，或者在某種程度上具有物權(quán)公示原則的形式。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，上述問題現(xiàn)象或者直接導(dǎo)致企業(yè)房屋工程建設(shè)手續(xù)瑕疵，或者可以導(dǎo)致房屋信息質(zhì)量瑕疵，或者是房屋權(quán)利人不適格，是三聯(lián)單房屋的主要成因。很多房屋沒有嚴(yán)格依法建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、登記，產(chǎn)生了三房。