在房地產開發(fā)過程中，有不少商品房開發(fā)或市場交易是通過將劃撥的土地轉為出讓土地進行的。在我國，國家機關、行政事業(yè)單位、軍隊、城市基礎設施、公益性和其他土地財產使用的土地大多是劃撥的土地。由于土地分配的性質和個人身份，實踐中存在著不符合土地審批前提條件、違反土地流轉程序法律、可能造成國有資產流失等影響土地承包合同效力的風險。深圳房產律師就來講講你需要知道這些事。

　　一、數據解析

　　截至2019年10月24日，以 "案由:合同糾紛 "、 "分配 "、 "房地產開發(fā) "和 "合同效力 "為依據，共檢索到裁判文書1075份，其中最高人民法院29份，各地高級人民法院110份。在最高人民法院的29份裁判文書中，有5份是最高人民法院公報案件，所有公報案件中的“本院意見”部分涉及合同效力的爭議焦點。

　　針對劃撥土地入市過程中存在的風險，本文選取最高人民法院(2015)民二終字第129號案，東北石油大學與深圳新世紀投資發(fā)展有限公司合同糾紛案作為案例進行分析。

　　二、案情簡介

　　2002年4月，黑龍江省國資委批復同意東北石油工業(yè)大學（以下簡稱“石油企業(yè)大學”）整體進行搬遷后，在履行國有公司資產價值評估手續(xù)的前提下，有償轉讓其安達校區(qū)國有銀行資產。經專業(yè)教育機構風險評估，黑龍江國資委批復確定固定資產有償轉讓市場價格為6500萬元。

　　2002年7月，東北石油大學與深圳新世紀公司(以下簡稱“新世紀公司”)簽訂意向書，中國石油大學同意以七千萬元的價格，把安達園區(qū)的土地使用權及地上建筑物的業(yè)權轉讓予新世紀公司。

　　2003年2-3月，雙方先后簽訂置換協議和補充協議，約定新世紀公司出資9500萬元，其中6500萬元用于石油大學新校區(qū)建設，3000萬元作為土地、房產等稅費支付給政府。作為置換，石油大學安達校區(qū)房產在新世紀公司承接的工程竣工驗收后歸其所有。上述協議簽訂后，新世紀公司向石油大學支付承兌匯票2000萬元(該票據已被石油大學貼現)，雙方辦理了房屋產權過戶登記手續(xù)，但新世紀公司并未實際承接石油大學新校區(qū)相關工程。

　　2006年6月，中國石油大學與新世紀公司簽署了會議紀要，同意由新世紀公司承擔的項目由中國石油大學自己進行。六千五百萬元建設資金將分兩期支付，第一步支付四千萬元現金，第二步優(yōu)先支付合作開發(fā)項目余下的二千五百萬元利潤。如果中國石油大學無法提供后續(xù)項目，新世紀公司在支付40萬元后，視為完成合同。會議紀要簽署后，新世紀沒有支付任何費用，中國石油大學新校區(qū)的建設也沒有開始。

　　2014年，石油大學起訴至黑龍江省高院，要求新世紀公司支付轉讓款4500萬元及利息。黑龍江省高級人民法院經審理認為，會議紀要中關于2500萬元轉讓款支付條件的約定，具有以低于批準價格的交易價格處置資產的法律效力，該約定因損害社會公共利益而無效。

　　一審人民法院判令新世紀中國公司向石油工業(yè)大學進行支付企業(yè)剩余價款4500萬元及利息。新世紀公司不服，上訴至最高院。

　　2015年，新世紀就一審判決向最高人民法院提起上訴。最高人民法院認為，我國現行法律法規(guī)對國有資產處置沒有有效的強制性規(guī)范，中國石油大學安達分校固定資產處置不損害公共利益，沒有證據表明會議紀要中的協議造成國有資產流失，中國石油大學管理的國有資產的利益不同于合同法第52條規(guī)定的國家或公眾利益。

　　二審依法撤銷一審判決，判決新世紀公司向石油大學支付剩余轉讓款2000萬元及利息。

　　三、以高校土地出讓契約的市場化效應為例

　　按照最高法院對上述案件的判決邏輯，石油大學雖為事業(yè)單位，但其在交易中的私法主體地位決定了其有權轉讓名下資產，石油大學與新世紀公司在平等協商的基礎上自愿達成有償轉讓；其次，國有資產不等于 "公共利益 "，對其進行處罰不應視為損害公序良俗；最后，本案中沒有證據證明轉讓造成了國有資產流失。基于此，最高法院確認了訴訟協議的有效性。

　　在2007年，關于我國高校與房產開發(fā)商之間進行置換土地管理行為的合法性就曾在教育部與國土資源部員工之間可以展開爭論。

　　據教育部表示，根據《最高人民法院關于國有土地使用權糾紛案件適用法律的解釋》 ，大學置換土地是由地方政府批準的，不能簡單地認為是違法的。

　　國土部認為，高校教育用地屬于國有劃撥土地，高校不得擅自轉讓。對于符合規(guī)劃，可以出讓經營開發(fā)的土地，也要采取招標、拍賣、掛牌的方式，土地部門是土地出讓的主體。此外，根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，劃撥土地的轉讓主體僅限于公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人，高校不符合這一要求。此外，它們是免費發(fā)放的。

　　深圳房產律師注意到，最高人民法院在這起“高校資產置換”案中的有爭議的判決，分配土地市場化轉讓程序的有效性和轉讓價格也是通過司法審判來確定的。根據當前的社會形勢和司法實際情況，當事人應尊重自己的意愿，表示合同不易失效。合同的效力，當事人只能向人民法院提出。合同符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，沒有合同法第五十二條規(guī)定的無效的，視為有效。