一、本條的緣由
本條直接源自《物權法》（已于2021年1月1日廢止，下同）第15條，規定物權變動的效力是否發生不影響債權合同的效力。
二、本條規定的主要內容
本條明確規定了物權變動與物權變動原因的效力應當區分判斷，實質上是明確了兩層內涵，一是原則上不動產物權登記是物權變動的構成要件，二是該要件并不影響物權變動的原因行為的效力。
本條規定中的“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同”，是指以發生不動產物權變動為目的的基礎法律關系，主要是債權合同，屬于債權法律關系的范疇，也是引起物權變動的原因。例如，當事人訂立房屋買賣合同后，出賣人負有向債權人轉移標的物所有權的義務，該房屋買賣合同即為當事人向不動產登記機構申請轉讓登記的原因，也是引發物權變動法律效果的原因。
三、本條規定特別評注
當事人簽訂債權合同后，并不是在任何情況下都能夠完成不動產物權登記。如“一房二賣”的情形下，或是出賣人不享有對不動產的所有權時，就可能無法辦理不動產物權轉移登記，實現物權變動的法律效果。然而，不應因物權未發生變動而影響對債權合同效力的判斷。當事人訂立的旨在設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，屬于債權合同的范疇，應受債法的合同法規范，無須與登記捆綁在一起。依合同法法理，除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客觀情勢發生變遷，處分不動產但物權變動不可能實現，當事人訂立的合同也不因此受影響，即不因物權未變動妨礙債權效力的發生。債權合同有效的情形下，因無法辦理不動產物權登記而不能產生物權變動效力的，債權人還可以基于有效合同享有的債權，督促債務人及時履行合同義務，請求債務人依法承擔違約責任。適用本條規定，應把握以下三個方面的理念：
1.物權行為和原因行為相區分的原則是“物債二分”下重要的基本原則，將不動產物權變動的原因與結果進行區分，是由債權與物權的性質決定的。依合同產生的債權債務關系是基于當事人意思自治產生的，對當事人雙方具有約束力。合同自雙方合意達成之日起就產生效力，屬于相對權的范疇，無需公示，合同效力獨立存在，也不因合同履行出現障礙而影響到對合同效力的判斷。相比債權，物權原則上是一種絕對權、支配權，具有排他效力，不僅約束雙方當事人，更具有對世效力。為保障交易安全，物權的變動必須依賴法定的物權變動中的公示行為，即標的物的交付（動產）或者登記（不動產）。物權變動原則上只能在交付或者登記后才能生效。
2.將不動產物權變動的原因與結果進行區分，是由我國現行法律關于物權變動的模式決定的。在《民法典》的編纂過程中，學界對“合同”的概念是僅指債權合同還是包括物權合同在內的廣義合同提出過質疑。有學者認為， 《合同法》（已于2021年1月1日廢止，下同）所說的“合同”實際就是指“債權合同”而不包括“物權合同”。（崔建遠：《合同法》， 北京大學出版社2013年版，第1頁。）有學者則主張《民法典》中的合同應采取廣義合同的概念，認為合同是當事人意思表示一致的協議，因此不應完全限于債權債務合同，而是涉及整個民事關系。（王利明：《合同法研究》（第1卷），中國人民大學出版社2015年版，第8～10頁。）按照《民法典》現行體系安排，應當將本條中的合同限定在“債權合同”的范圍內。這是因為，按照主流觀點，我國目前對物權變動采取債權形式主義模式，即“債權合意+物權公示”可以引起物權變動，而并未進一步區分物權合意。對于合同概念的定義也規定在《民法典》合同編，而非《民法典》總則編，這意味著并未將合同概念作為公因式予以提取，故合同的概念定位應該限于合同編下的合同，而非可以作為《民法典》公因式的合同。《民法典》第465條第2款規定：“依法成立的合同， 僅對當事人具有法律約束力， 但是法律另有規定的除外。”第468條則進一步強調了“非因合同產生的債權債務關系，適用有關該債權債務關系的法律規定；沒有規定的，適用本編通則的有關規定，但是根據其性質不能適用的除外。”因此，本條中的“不影響合同效力”，其含義應是在我國采債權形式主義模式下，登記形式的不滿足只能影響不動產物權變動的效力，而對債權合意不產生影響，即“不影響合同效力”應當解釋為不影響當事人之間債權合同的效力，如此才符合《民法典》整體的體系安排。
3.區分債權合同效力與物權變動的結果也是誠信原則的體現。誠信是民法中最重要的原則，要求當事人誠實守信，不得逃避法律或合同約定的義務。如果不將不動產物權變動的原因與結果進行區分，一旦沒有辦理物權登記，當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同也隨之無效，其結果就會縱容違約的當事人以不履行登記義務的方式逃避合同對其的約束力，守約一方的合法權益因合同無效也無法得到妥善保護，最終的結果就是破壞了市場經濟條件下交易的基本規則，不利于社會主義市場經濟的發展。
索引：民法典第二百一十五條【合同效力和物權效力區分】
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。