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預告登記與備案的五大區(qū)別你必須要知道!趕緊看看深圳房地產(chǎn)律師的講解吧

時間:2022-10-11 08:49 點擊: 關鍵詞:深圳房地產(chǎn)律師,預告登記

  我們常常說的房子權利歸屬就是需要登記來確認權利的,然再進行備案。預告登記與備案的區(qū)別是什么?接下來,深圳房地產(chǎn)律師來為大家詳細解答這個法律問題。希望大家在看完下面的內容后,能夠了解一些關于登記和備案方面的知識。

預告登記與備案的五大區(qū)別你必須要知道!趕緊看看深圳房地產(chǎn)律師的講解吧

  房屋備案登記與預告登記在法律上是有所不同的,兩者的區(qū)別有以下五點:

  一是法律效力不同。商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度。商品房預售合同經(jīng)過登記備案僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管,在沒有其他法定事由的情況下,該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣時時間順序在后的同一標的物預售合同,在產(chǎn)權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。沒有物權效力就意味著無論合同履行狀況如何,出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權人。

  而預告登記則是不動產(chǎn)登記制度。《中華人民共和國民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定:“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權效力。”依此規(guī)定,經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權已經(jīng)添附了預期物權,債權人可以享有產(chǎn)權已過戶后的部分權利,包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權,司法機關也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。

  二是登記程序不同。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定:“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”由此可見,商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權,房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預售條件、履行報備義務、接受資格審查的一項行政管理行為。而預告登記則是雙方達成合意方能申請,也可以不申請預告登記。

  三是適用范圍不同。備案登記其登記的標的僅限于商品房預售合同,商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預告登記則適用于所有不動產(chǎn)交易,不僅包括商品房買賣和私房交易,還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。

  四是啟動主體不同。備案登記的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商,而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協(xié)議的當事人。

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  五是登記機關不同。備案登記的登記機關為建設主管部門或房地產(chǎn)管理部門(土地管理部門),而預告登記的登記機關則是房屋的登記機構。

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  以上便是小編為大家整理的相關知識,相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解,如果您還遇到什么較為復雜的法律問題,歡迎咨詢深圳房地產(chǎn)律師


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