工業(yè)用地因其價格便宜，庫存相對充足，受到越來越多企業(yè)的追捧。與此同時，工業(yè)用地對于房地產(chǎn)開發(fā)的民事糾紛也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，可以說是占地先喜，占地后悲。深圳房產(chǎn)律師就來講講你需要知道這些事。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　1、通過網(wǎng)絡搜索自然資源部（年第一季度至第四季度全國社會主要研究城市地價監(jiān)測工作報告，得出以下這些數(shù)據(jù)：

　　2018年全國主要城市土地利用變化分析

　　2、在阿爾法案例庫（通過自己設置案由“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)公司經(jīng)營管理合同糾紛”、關(guān)鍵詞“工業(yè)建設用地”，檢索可以得到該組數(shù)據(jù)：

　　* 2010年至2019年在特定搜索條件下的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營合同糾紛數(shù)量(搜索日期: 2019年11月4日)

　　那么，工業(yè)用地可以用于房地產(chǎn)開發(fā)嗎？我們先來看兩個案例。

　　二、案例解析

　　案件1: 順興公司與神東天龍公司合資開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案，案件編號: (2018)最高人民法院第790號

　　（一）基本案情

　　1、2010年2月，順興公司與神東天龍公司簽訂合作協(xié)議，約定順興公司出土地(土地性質(zhì)為工業(yè)用地)，神東天龍公司出資共同進行房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　2、2010年3月，神東天隆公司沒有依約向順興公司進行支付3、8億元項目參建款。

　　3、2016年10月，神東天龍起訴法院，因建議用地仍為工業(yè)用地，開發(fā)項目未取得實質(zhì)性進展，要求確認《合作協(xié)議》無效(變更后確認終止合同) ，3、8億元返還建設資金，以及銀行貸款利率補償占用費用。

　　4、順興公司認為，雖然合作協(xié)議明確約定了房屋性質(zhì)和土地用途，但并未約定順興公司應當改變土地用途。順興公司不存在違約行為，神東天龍公司不享有解除合同的權(quán)利。

　　（二）裁判結(jié)果

　　最高人民法院一審維持原判，認定合作協(xié)議意在改變房地產(chǎn)開發(fā)用地的工業(yè)用地性質(zhì)，違反轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定和土地管理法律、司法解釋的規(guī)定，合作協(xié)議無效，信興公司應當返還 Shendong Tianlong 公司3、8億元參與建設并支付相應的利息。

　　案例二:金利泰公司與宏建公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案，案號:(2015)民一終字第57號。

　　（三）基本案情

　　1、2010年11月，金利泰公司與宏建公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定金利泰公司出讓土地(土地性質(zhì)為工業(yè)用地)，宏建公司出資聯(lián)合開發(fā)建設商品房。該協(xié)議還規(guī)定了改變土地使用性質(zhì)的稅收負擔、土地出讓金的支付以及申請和批準程序。

　　2、簽署協(xié)議后，鴻建公司同意支付4000萬元轉(zhuǎn)賬。

　　3、2011年8月，金利泰公司、宏建公司、亨利通公司簽訂委托協(xié)議，約定亨利通公司協(xié)助金利泰公司、宏建公司將工業(yè)用地變更為商住用地。

　　4、2014年3月，宏建公司向法院進行起訴，要求學生解除《聯(lián)合研究開發(fā)技術(shù)協(xié)議》，金力泰公司可以返還財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款4000萬元，支付以及違約金4300萬元。

　　金利泰公司認為《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》無效，應只退還本金。

　　深圳房產(chǎn)律師了解到，最高人民法院經(jīng)一審、二審認定，共同開發(fā)協(xié)議書中訂立了改變工業(yè)用地性質(zhì)的協(xié)議，符合轉(zhuǎn)讓、補繳費用、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、行政審批等法定程序，合同依法有效。至于協(xié)議能否實際履行，則是確定合同是否需要解除的因素。最高人民法院下令撤銷聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，并要求該公司歸還紅尖4000萬元，并支付同期銀行貸款利率兩倍的利息。